专题：郁亮：万科坚决不躺平 会继续成为一家优秀的公司
2023年，房地产行业经历了前所未有的深刻调整，房企的经营安全面临艰巨挑战。在此情况下，万科克服重重挑战守住了财务安全的底线。同时，除了自身全力以赴，万科也获得了国资大股东、金融机构的力挺和支持。
万科发布的2023年度报告显示，报告期内，万科实现营业收入4657.4亿元，归属于上市公司股东的净利润121.6亿元。在行业深度调整下，万科坚守安全经营底线，实现经营性现金流连续15年为正；开发业务持续提升产品力，确保近29万套新房高质量交付；经营性业务打通商业模式，实现REITs突破，有望成为业内唯一发行三类经营性REITs的企业。
3月29日，在万科举行的2023年业绩会上，万科董事会***郁亮表示，万科管理团队坚决不躺平，一定会跨过这个阶段性关口，公司将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度，未来两年削减付息债务1000亿元以上，以保障公司安全。他相信，公司过去多年在开发经营服务所建立的能力，有助于万科在行业新发展阶段成为优秀的企业。
今年交易回款将不低于300亿
2023年，面对市场下行的艰巨挑战，万科开发业务呈现了较强的韧性。首先，全力销售，持续跑赢大市。截至去年底，万科开发业务实现销售面积2466万平方米，销售金额3761亿元，根据第三方统计，万科2023年销售额稳居行业第二，同比降幅显著低于百强房企全年降幅；去化率表现也持续提升，全年新开盘项目首开当日去化率近67%，其中13个项目开盘去化率达80%。
在2024年，万科也将确保安全底线。在销售端将坚守跑赢大势目标，保持经营层面现金流为正。对未来可能出现的不确定性预估更充分，通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”，大规模增厚安全垫。2024年实现交易回款不低于300亿元。
在郁亮看来，当前支持房地产市场的政策已大量出台，力度超出以往年度，随着政策效果的体现，相信市场会逐渐恢复。他同时指出，去年中央提出的房地产发展新模式“三大工程”建设，将促进经济回升，也会为房地产企业提供更多发展空间。万科在城中村改造、保障房领域都有项目，未来将继续发挥自身在小户型建设和代建等方面的能力和优势，积极参与。
郁亮还提到，今年两会期间住建部倪虹部长曾表达了对房地产企业的寄语，“谁能抓住机遇、转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来”。对此，郁亮表示备受鼓舞，万科将持续提供好产品、好服务，全力迎接好的未来。
好产品还需要好服务。在持续提升服务品质下，2023年万物云实现营业收入334亿元，同比增长10%，其中社区空间居住消费服务收入189亿元，同比增长13%。
基于“五好”服务的实践，万科物业2023年荣获“中国住宅物业服务力TOP1企业”“中国物业服务质量领先企业”等多项行业荣誉，并成为第三方机构发布的物业行业首份《物业管家发展***》中的主要正面样本。
国资助力下将释放百亿流动性
2023年11月，在万科遭遇做空危机时，深圳市国资委的积极表态，对稳定市场信心起到关键作用。之后深圳市国资委也协调多家国企与万科对接，以市场化、法治化方式，推动各项具体支持措施落地。
万科董秘朱旭在业绩会上透露，在深圳国资的大力的协调下，也协调了多家在深的国企和万科进行对接，***取了4大类的措施，来以市场化和法治化的方式来帮助和支持万科。
一是帮助万科处置流动性比较低的不动产和长期股权投资；二是以市场化方式来认购万科旗下印力的消费基础设施REIT；三是通过深圳国企和万科之间的产业型协同，推动了多个项目的合作；四是国资也在积极协调金融***来支持万科。
“目前这些项目有的已经完成，有的已经支付诚意金，还有的正在逐步落地过程之中。这些项目如果全部落地完成，预计可以帮助万科释放流动性百亿元规模以上。”
从财报数据看，在行业整体融资显著收缩之下，万科依然获得了各大金融机构的信任和支持，2023年在境内外合计新获取的融资近900亿元，其中境内新增融资766亿元，新增融资的综合成本3.61%。
万科总裁祝九胜亦指出，万科长期合作的有26家银行，这些银行都很支持万科，跟万科一起共同发展，共同来控制风险。“也特别感谢以国寿、平安、新华为代表的各家保险公司长期对我们的支持，让我们在经营性业务的平台上显得更从容，更有韧性。”
对于后续的偿债安排，万科也给市场吃下“定心丸”。祝九胜表示，今年公司年末在手资金998亿，是一年内到期刚性有息负债的1.6倍，整体安全垫相对充足。境外待还款的部分已经做好了充足的安排，目前境外仅二季度还有到期债券，到期金额折合人民币约56亿左右，公司已提前启动了相关置换和还款准备工作。
对于未来，万科以更大的决心和力度，推进盘活存量、把不动产变动产等工作，让公司的安全垫更厚。郁亮指出，过去一段时间，万科已在努力盘活存量，同时通过新融资渠道、资产交易等方法，将经营性不动产持续变为动产，补充现金流。今后，将以更强的危机感和更大的力度地推进上述工作。
危机是一面镜子，折射出企业最真实的一面。衡量一个企业，不是看其登到顶峰的高度，而是看其在低谷时的表现。每次遇到大环境的低谷，无论是90年代的宏观经济调控，抑或2008年的全球金融危机，都能不怨天尤人、从自身找问题、快速行动改变局面，这或许就是万科能在历史上穿越多轮周期的原因，未来万科会交出什么答卷？
相信以其能力、韧性，以及万科作为标杆房企所承载的各方期待和支持，能穿越这次前所未有的周期，进入房地产行业新发展阶段。
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